Acheter sa résidence principale en 1er, bonne ou mauvaise idée ?

Quand il s’agit d’acheter un appartement il y a un débat qui revient très souvent, faut-il acheter sa résidence principale ou non. La question se pose notamment à Paris où dans toute grande ville dont l’immobilier est en progression et pas forcément accessible. Je voudrais vous aider à répondre à cette épineuse question en vous partageant mon expérience. Je précise que je ne suis pas novice dans ce domaine puisque j’ai acheté mon premier appartement en 2013, et que j’en ai acheté 6 autres depuis.

C’est d’ailleurs de ce premier appartement dont je vais parler. J’ai acheté cette résidence principale à Paris fin 2013 pour 205.000€. Ceux qui n’ont pas l’habitude de ces prix vont sauter au plafond. D’autres qui habitent à Paris diront que c’est une bonne affaire (forcément, c’était il y a 6 ans et depuis les prix ont monté).

Investir c’est choisir un scénario

Pour comprendre simplement pourquoi c’était une bonne idée d’investir à Paris voici trois scénarios simples : 

1. Je suis locataire pendant 6 ans 
2. Je suis logé gratuitement par un ami ou de la famille pendant 6 ans
3. Je suis propriétaire de mon appartement pendant 6 ans

Dans le premier scénario, rien de bien compliqué, je vais payer 72000€ de loyer pour loger pendant 6 ans (c’était mon loyer avant que j’achète). Perte: 72000€.

Dans le second scénario, je ne perds rien puisque je suis logé gratis, mais je ne gagne rien non plus. (Bien sûr cette charge en moins me permettrait de faire autre chose mais imaginons que je l’ai simplement dépensé de façon stupide). Gain/perte: 0€

Dans le troisième scénario, j’ai remboursé mon crédit pour un montant correspondant au loyer que je payais. Apres 6 ans, mon appartement est vendu 350.000€, je réalise donc une plus-value de 145.000€. Et en réalité au lendemain de la vente j’ai bien plus en cash sur mon compte puisque j’ai déjà remboursé une bonne partie du capital pendant ces 6 années. Gain: 240.000€

Autre chose intéressante: l’impôt sur la plus-value qui s’élèverait approximativement à 29.000€ dans mon cas, je n’en paye pas puisqu’il s’agit de ma résidence principale.

Accepter de faire des concessions

Dans une ville ou l’immobilier monte, c’est une bonne idée d’acheter sa résidence principale. Pour maximiser les gains lors de la revente et se rapprocher du scénario 3 il faut acheter un bien au prix minimum par rapport au marché actuel. Il faut donc faire quelques concessions. 

Vous n’aurez peut-être pas une terrasse au 6ème avec vue sur la Tour Eiffel, vous allez certainement perdre en surface habitable, ce qui vous obligera à vous débarrasser de merdes que vous n’utilisez pas et/ou de repenser un peu votre façon de vivre. Vous ne serez sans doute pas dans le même quartier. Vous devrez aussi négocier et être patient pour trouver la bonne affaire (personnellement j’ai mis 3 mois à trouver et la vente a duré 6 mois). Ah, et bien sûr vous devrez faire des travaux pour améliorer votre bien. L’idée étant de vendre un endroit dans lequel on a envie de passer du temps, et c’est possible avec n’importe quel appartement. Comme vous le voyez, on ne peut pas gagner sur tous les tableaux à la fois, mais quand on voit l’issue du scénario 3, ça vaut le coup de reculer sur quelques critères, non ?

Pour quel bilan ?

Notez que les loyer augmentent durant tout ce temps, mais votre mensualité de crédit elle, n’augmente pas. En terme de pouvoir d’achat il y a un moment ou vous paierez moins en tant que proprio que ce que vous auriez payé en tant que locataire. Concernant les taux, ce n’est pas un vrai problème. L’important est de faire une excellente affaire dès le départ. J’ai renégocié deux fois mon crédit car j’ai acheté à un taux que l’on considérerait aujourd’hui comme peu attractif, mais j’ai suivi les taux en renégociant.

Au final ma principale erreur a été d’attendre avant d’acheter. J’aurais pu le faire en 2009 lors de mon entrée dans la vie active, j’ai attendu 2013. Cela m’aurait permis de faire tous mes autres investissements locatifs plus tôt et croyez-moi, je serai presque à la retraite aujourd’hui. 😅

Tout ce que je dis ici n’est valable que si vous achetez dans une ville dont le marché est en croissance de façon durable.

Pour conclure, afin que cette démarche soit efficace vous devez:

1. Faire une excellente affaire (sous le prix du marché) il faut donc beaucoup chercher et savoir se positionner proprement
2. Dans une ville en pure croissance, et dans un emplacement en croissance au sein de cette même ville. Attention, cela ne concerne qu’une poignée de villes en France, surement pas le village de vos parents.
3. Faire monter la valeur de votre bien (les futurs acheteurs devront obligatoirement avoir un coup de cœur).
4. Attendre un peu que le marché monte et revendre en tant que résidence principale.

Il s’agit ni plus ni moins d’un achat-revente, mais sur une durée plus longue. Durée pendant laquelle si vous le pouvez, vous continuerez à faire des investissements annexes.

Si l’immobilier vous fait un peu douter et que vous voulez être certain(e) de prendre la bonne direction, j’ai fait une formation de 5h sur le sujet dans laquelle je décortique chacune de mes opérations et vous aide à prendre les bonnes décisions, l’objectif étant de vous lancer sur une très bonne affaire dans les 3 mois. Aujourd’hui je génère grâce à l’immobilier l’équivalent d’un salaire d’ingénieur en travaillant pour cela seulement quelques jours par ans. Si vous avez envie d’apprendre à faire immédiatement de vraies bonnes affaires, Tout est détaillé sur cette page.